Por Nino Reppucci
Esta história começa há uns 30 anos e é sobre dez amigos que estudaram juntos e depois de terminarem os estudos continuaram juntos.
Na época em que se passa esta “aventura” os 10 amigos, na casa dos 25 a 28 anos, decidem que querem empreender e construir um patrimônio para o futuro. Juntos, então, compram 10 lotes de terra, um ao lado do outro, em bairro afastado.
Para construir, e já conhecedores do “ganho de escala”, todos contratam a mesma construtora, mas cada um pagando pelo seu imóvel, individualmente. Dois anos após o início das obras as 10 casas ficam prontas.
A ideia seria alugar as 10 casas justamente para que esses investimentos gerassem alguma renda.
Passados muitos anos, vejamos o que aconteceu com esta aventura.
- Logo após a finalização das obras das casas, duas delas apresentaram sérios defeitos construtivos cujos consertos demandaram muitos meses de novas obras. Como consequência deste atraso os dois desafortunados proprietários não puderam alugar os imóveis durante esses “muitos meses”.
- Das 10 casas, três delas estavam localizadas próximas a uma avenida muito barulhenta e, portanto, para poder alugá-las seus proprietários tiveram que reduzir os valores dos aluguéis em comparação com as outras sete casas.
- Alguns proprietários tiveram inquilinos cuidadosos por longos anos e quando iam embora entregavam as casas em bom estado de conservação. Outros proprietários, entretanto, tiveram inquilinos descuidas e mal pagadores e quando deixavam as casas eram necessários investimentos relevantes em reparos.
Um dia, depois de muitos anos, os 10 amigos se reuniram para fazer uma avaliação sobre o investimento que haviam realizado. Um terço do grupo estava satisfeito, outro um terço do grupo estava neutro e o terço restante estava insatisfeito. Começaram, então, a debater o porquê dessa divergência tão grande.
Uns falavam que tinham tido mais sorte na escolha do terreno, outros que tinham tido azar com a construtora, outros ainda falaram que tiveram inquilinos ruins e assim o debate transcorreu, com pontos positivos e pontos negativos. O que afligia o grupo era justamente essa divergência nos resultados que cada um havia obtido com seus investimentos. Nesse dia, assim que a reunião acabou, todos foram para casa pensativos.
Será que é possível diminuir essa variação tão acentuada? Será que é possível fazer com que todos ganhemos a mesma coisa proporcionalmente ao que cada um aplicou?
Essas duas perguntas ficaram na cabeça dos 10 amigos…
Algumas semanas depois um dos 10 amigos propôs fazer uma nova reunião, pois gostaria de apresentar uma pessoa que poderia ajudar a responder às duas perguntas sem respostas.
E assim ocorreu a reunião e essa pessoa, a quem chamaremos de João, apresentou-lhes algo novo: o conceito de fundo imobiliário. Os amigos se entreolharam, pois era a primeira vez que ouviam as palavras “fundo imobiliário”.
Pois bem, sem mais delongas, João passou a explicar do que se tratava.
Basicamente é a união de recursos (dinheiro) para realizar um investimento imobiliário. Entenderam?
Todos afirmaram positivamente com a cabeça. João não muito convencido deu, então, um exemplo prático.
Lembram-se quando, há muitos anos, cada um de vocês comprou um lote e construiu uma casa para alugar? Todos responderam que sim. Ao invés de terem feito isso poderiam ter criado um fundo, colocado o dinheiro nele, e esse fundo poderia ter comprado os 10 lotes e construído as 10 casas. Nesse caso um cotista seria dono de um pedaço de cada lote e de cada casa.
Em tempo: cotista é o proprietário de uma parte (cota) do patrimônio de um fundo. Dessa forma ocorreria a “socialização” dos gastos e dos lucros.
O fundo imobiliário permite, dessa forma, ou que todos estejam tristes ou que todos estejam contentes. Todos ganharão ou perderão de maneira uniforme (em função do número de cotas que cada um tiver).
Os amigos começaram a gostar da ideia. Um deles perguntou para o João: Qual será o teu papel nesta história?
Rapidamente João respondeu: Eu serei o administrador do fundo e receberei do fundo uma remuneração por essa atividade. O entusiasmo foi crescendo entre os 10 amigos.
Definiram: Vamos criar um fundo imobiliário. E assim o fizeram…
Passados alguns anos decidiram transmitir para filhos e filhas e netos e netas o que haviam aprendido do mundo de investimentos imobiliários, essencialmente sobre fundos imobiliários.
Eis os ensinamentos: Quando você quer investir em imóveis sozinho é necessário sempre um montante elevado de dinheiro. Num fundo imobiliário é exatamente o oposto. Com pouco dinheiro você pode comprar uma cota.
Quão pouco dinheiro? Menos de R$ 100,00. Imaginemos que você tenha R$ 300 mil para investir em imóveis. Se quiser agir por conta própria, provavelmente você somente poderá comprar uma única casa, um único apartamento ou um único escritório. Ou seja, comprará um único imóvel. Isso quer dizer que seu dinheiro estará concentrado exclusivamente num único ativo.
Por outro lado, você poderia comprar cotas de mais de um fundo imobiliário e dessa forma estaria participando de vários ativos, talvez até localizados em diferentes cidades ou regiões do país.
Comprando um imóvel por conta própria, você tem que fazer frente a uma série de custos, tais como: escritura, registro de imóveis, comissão da imobiliária etc. Por sua vez, quando você compra cotas de um fundo imobiliário não há esses custos.
Imaginemos que você tenha comprado um imóvel de R$ 300 mil. Imaginemos também que tempo depois você decide vender esse imóvel. Quanto tempo demorará essa venda? Possivelmente várias semanas ou vários meses. Quanto mais valioso o imóvel, normalmente mais demorada é a sua venda.
No caso de cotas de um fundo imobiliário essa venda se dará em poucos dias. E por que isso? Justamente porque o valor individual de cada cota é habitualmente bem baixo e dessa forma fica mais fácil alguém querer comprar. Além disso, a quota do fundo imobiliário é negociada na bolsa de valores ou outro mercado organizado, o que aumenta a liquidez e facilita a negociação. Sem falar na desnecessidade de apresentar uma série de documentos normalmente exigidos em uma transação imobiliária e tampouco pagar comissão de corretor de imóveis que pode chegar a 6% do valor da transação.
Se você comprou um imóvel só para alugar e ter uma renda extra o que vai acontecer quando o inquilino lhe pagar o aluguel? Ora, você vai ter que pagar imposto de renda. Nesse caso aplica-se o “carnê-leão” e você terá que pagar até 27,5% de imposto de renda.
E num fundo imobiliário como fica? A legislação tributária dispõe que valores distribuídos aos cotistas de um fundo imobiliário são isentos de imposto de renda.
Se você tem R$ 300 mil e quer comprar um imóvel, possivelmente poderá comprar um imóvel pequeno num bairro afastado. Ademais a qualidade da construção será simples. Se, por outro lado, você comprar cotas de fundos imobiliários importantes, você comprará “partezinhas” de imóveis super bem localizados e cujas qualidades construtivas serão certamente diferenciadas.
Se você comprar um imóvel para alugar num lugar afastado, num bairro humilde, a “qualidade” do inquilino será, provavelmente, frágil. Neste caso a palavra “qualidade” refere-se à capacidade de pagamento do inquilino. Muito provavelmente o inquilino será um trabalhador que na eventualidade de perder o emprego não terá condições de continuar honrando as parcelas locatícias.
Utilizando os mesmos recursos para comprar cotas de fundos imobiliários, ao invés de comprar um imóvel simples na periferia de uma cidade, a capacidade de pagamento dos inquilinos seguramente será maior pois os imóveis que compõem os fundos imobiliários são maiores, mais bem localizados e mais bem construídos.
Caso você tenha comprado um imóvel por conta própria e decida vender sobre o lucro da operação (caso ele exista), você terá que pagar até 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital. No caso de venda de cotas de um fundo imobiliário, o imposto de renda sobre eventual ganho de capital será de 20%.
Se você alugar a casa que comprou como investimento e utilizar os serviços de uma imobiliária para fazer a administração, você terá que pagar aproximadamente 6% sobre o aluguel. Nos fundos imobiliários o custo de gestão dos mesmos varia entre 1,0% e 1,5% ao ano sobre o patrimônio deles.
Esta história dos 10 amigos é fictícia. Foi criada apenas para poder comparar duas situações: comprar um imóvel por conta própria ou comprar cotas de diversos fundos imobiliários.
E o nosso objetivo não é recomendar o que fazer. Nosso objetivo é estimular o raciocínio para que cada qual possa avaliar as alternativas existentes e escolher aquela que melhor lhe convier.
Nino Reppucci é engenheiro civil com MBA em finanças corporativas.