Por Igor Ferreira e Maria Paula Carvalho Molinar
Com a chegada da Reforma Tributária promovida pela Lei Complementar nº 214/2025, surgem questionamentos sobre como as novas regras impactarão as holdings imobiliárias e, em particular, a tributação dos rendimentos de aluguel e da venda de imóveis.
A LC 214 introduz o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) como os principais tributos incidentes sobre bens e serviços no Brasil, em substituição ao PIS, COFINS, ICMS, IPI e ISS. Dentre esses tributos, a holding imobiliária está sujeita apenas ao PIS e COFINS (no lucro presumido, à alíquota combinada de 3,65%), além de IRPJ e CSLL, que não foram alterados pela Lei Complementar.
Daí a necessidade de atenção quanto à possível majoração da carga tributária a fim de que se possa analisar se ainda vale à pena manter a receita imobiliária em uma pessoa jurídica depois que a Lei Complementar 214 estiver plenamente produzindo efeitos.
A seguir, exploramos os principais pontos dessa reforma e seus potenciais impactos no setor imobiliário.
Quem pode ser o contribuinte?
A legislação prevê que tanto pessoas jurídicas como pessoas físicas podem ser enquadrados como contribuintes do IBS e CBS. Pessoas jurídicas contribuintes são aquelas que realizam operações no setor imobiliário, como locação, venda ou arrendamento de imóveis.
No caso de pessoas físicas, elas poderão ser enquadradas como contribuintes do IBS/CBS nas seguintes condições:
- Locação: se alugarem, cederem ou arrendarem mais de três imóveis distintos e obtiverem receita anual superior a R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA).
Atualmente, os rendimentos de locação são tributados apenas pelo imposto de renda, com alíquotas progressivas entre 7,5% e 27,5%, para rendimentos acima de R$ 2.112,00/mês (valor-base em 2024).
- Alienação de imóveis: aquelasque, no ano anterior, venderem mais de três imóveis adquiridos há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído nos últimos cinco anos.
Hoje, a tributação é feita exclusivamente pelo imposto de renda, com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, calculadas sobre o ganho de capital obtido na venda de cada imóvel, sendo admitidos fatores de redução e isenção a depender do prazo em que o imóvel foi mantido no patrimônio da pessoa física.
Qual será a alíquota do IBS/CBS? Embora as alíquotas exatas ainda não estejam definidas, estima-se que a alíquota-padrão do IBS e da CBS será de 26,5%. Entretanto, o setor imobiliário deve se beneficiar de reduções específicas, a saber:
- Para locação: aplicação de uma redução de 70% da alíquota-padrão, resultando em uma alíquota efetiva de aproximadamente 7,95%.
- Alienação: redução de 50% da alíquota-padrão, resultando em uma alíquota efetiva de cerca de 13,25%.
Ainda vale a pena criar uma holding imobiliária?
Apesar do aumento na carga tributária projetada para as holdings imobiliárias – que deve passar de 14,53% para cerca de 18% após a implementação integral da reforma em 2033 –, esse formato parece continuar apresentando vantagens importantes, especialmente quando comparado à tributação de pessoas físicas, que pode chegar a 27,5%.
Além disso, as holdings imobiliárias permanecem uma estratégia eficiente para:
- Planejamento tributário: Otimização de impostos sobre rendimentos e ganhos de capital.
- Proteção patrimonial: Redução de riscos relacionados a disputas judiciais ou credores.
- Planejamento sucessório: Facilita a transferência de bens para herdeiros, reduzindo custos e conflitos.
Embora as novas regras da Reforma Tributária representem mudanças significativas, investir em imóveis por meio de estruturas como holdings imobiliárias continua sendo uma alternativa vantajosa em muitos cenários. No entanto, recomenda-se uma análise detalhada do portfólio imobiliário e o planejamento tributário adequado para identificar a melhor estratégia para cada caso. Afinal, uma abordagem bem estruturada pode gerar benefícios financeiros e sucessórios de longo prazo.
Igor Ferreira é advogado com LLM em Direito Tributário, e associado do departamento de wealth planning do Candido Martins Advogados, em São Paulo/SP.
Maria Paula Carvalho Molinar é advogada tributarista do escritório Candido Martins Advogados em São Paulo/SP