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26 de julho de 2021 por David Silva

Arrematante de leilão não responde por dívida tributária passada do imóvel

Arrematante de leilão não responde por dívida tributária passada do imóvel
26 de julho de 2021 por David Silva

Por Artur Francisco da Silva 

Com a crise econômica, vem a inadimplência e, consequentemente, os contratos de financiamento, sobretudo de bens imóveis, passam a sofrer os efeitos diretos da recessão. Somente o corte de gastos às vezes não é suficiente, e o mutuário, por vezes, tem seu imóvel levado a leilão.

Mas não são somente as instituições financeiras que utilizam esse modo de alienação. Credores que não obtiveram êxito na recuperação de seu crédito, via penhora, terminam por também levar o imóvel do devedor a leilão.

Por outro lado, há um mercado ávido pela aquisição desses mesmos imóveis, por um preço bem inferior ao praticado no mercado. São pessoas dispostas a acompanhar editais de leilão, ou sites especializados, na busca de bons negócios.

O edital é um instrumento em que se comunicam os atos oficiais, e por ele, ficam os interessados sabendo em quais condições estão disponíveis os bens levados à venda em leilão, seja judicial, seja extrajudicial. Nos leilões judiciais, é comum que conste dos editais que o arrematante é o responsável pelas dívidas tributárias do imóvel, o que, conforme veremos, passa por uma alteração de entendimento muito relevante.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu[1] que o comprador de imóvel levado a leilão não é responsável por dívidas tributárias existentes anteriormente à arrematação. Ou seja, o valor pago pelo comprador tem justamente o objetivo de liquidar a dívida do devedor que resultou no leilão do bem e não dívidas de outra natureza, tais como as dívidas tributárias do imóvel.

O entendimento foi baseado no art. 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional – CTN, cuja redação é a seguinte:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”

Sub-rogar significa substituir, transferir, transmitir. O caput do art. 130 acima trata de casos de aquisição de bens imóveis, cujos débitos tributários transferem-se ao adquirente/comprador, tornando-o responsável tributário, caso essas mesmas dívidas não estejam pagas, ou ainda, caso não se comprove a quitação no título de aquisição (escritura do imóvel). Caso típico é a compra e vende de imóvel entre particulares: dívidas passadas de IPTU ou ITR seguem o imóvel.

À primeira vista, essa primeira parte do art. 130 do CTN pode levar à confusão.

Mas, logo em seguida, o parágrafo único excepciona a regra, dizendo que, ao invés de a dívida tributária se transmitir (se sub-rogar) ao adquirente, ela se transfere ao preço do bem arrematado em leilão. Ou seja, não será o arrematante do leilão quem responderá pela dívida, mas o preço que ele vier a pagar pela arrematação.

Vejamos trecho do acórdão do TJSP em que essa conclusão fica ainda mais clara:

“Infere-se do parágrafo único que, diante da aquisição de bem imóvel em hasta pública, a sub-rogação do crédito tributário ocorrerá sobre o respectivo preço, ou seja, o arrematante recebe o imóvel livre de quaisquer ônus tributários pretéritos à arrematação.”

E continua:

“(…) o edital não pode modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias ou a responsabilidade pelo pagamento contrariando às disposições do CTN. Conclui-se que a previsão que estabelece ao arrematante a responsabilidade por eventuais débitos tributários é inválida e, portanto, nula de pleno direito.”

Apesar da notícia ser bem positiva aos compradores de imóveis em leilão, a questão ainda não está pacificada.

É que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), possui decisões tanto favoráveis quanto contrárias ao entendimento da Corte Paulista. Numa delas, o STJ assim decidiu:

“(…) Firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que, “havendo expressa menção no edital de hasta pública nesse sentido, a responsabilidade pelo adimplemento dos débitos tributários que recaiam sobre o bem imóvel é do arrematante (…)”[2]

Nesse ponto, restará ao STJ a palavra final sobre o caso, por meio de controle de demandas repetitivas, que certamente irão se proliferar cada vez mais em relação ao assunto, pacificando a questão de uma vez por todas.

Um fator que não se pode esquecer é o efeito prático dado ao tema.

É que, na esmagadora maioria das vezes, quem permite que seu imóvel vá a leilão não teve condições de mantê-lo, implicando um acúmulo de dívidas de todos os matizes: IPTU, condomínio, água, energia elétrica etc. E, certamente, quem o compra não quer “herdar” todo esse passivo, do contrário, não o faria.

É da própria lógica do leilão saldar eventuais débitos porventura existentes sobre o bem, e tornar o comprador o sucessor dessas dívidas possivelmente tornaria a venda por essa modalidade inviável, prejudicando ainda mais o credor, o mais afetado nessa cadeia.

Assim, é de se ter em mente que, a depender do caso, um estudo detalhado do imóvel em leilão é sempre o melhor caminho a trilhar. Lembre-se que esses bens podem ser alienados com redução de até 50% do valor de mercado, o que os torna um bom investimento, guardadas as devidas seguranças.

Artur Francisco da Silva é advogado do departamento de wealth planning e tax do Battella, Lasmar & Silva Advogados.


[1] Apelação nº 1000782-30.2020.8.26.0053.

[2] Agint no REsp 1845861.

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Tatiana Antunes Valente Rodrigues

Advogada formada pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), Tatiana atua nas áreas de Direito de família e sucessões e planejamento patrimonial e sucessório.

Em sua profícua carreira, participa, ativamente, de palestras, seminários e cursos no Brasil e no exterior.

Atuando fortemente na produção editorial, Tatiana Rodrigues é coautora de diversas obras relacionadas ao Direito de família e sucessões, como: Coleção de Direito Civil. Direito das Sucessões – Vol. 8; A outra face do Poder Judiciário: decisões inovadoras e mudanças de paradigmas – Vol. II/ e Direito Civil – Direito Patrimonial. Direito Existencial. Estudos em Homenagem à Prof.ª Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka.

Sob o selo da Editora B18, é coautora do Planejamento Patrimonial: Família, Sucessão e Impostos (2018).